Kam směřuje hypoteční trh 2019? Současné trendy a rizika.

Ve čtvrtek 26. 9. 2019 se v pražském hotelu Andel´s uskutečnil již 13. ročník prestižní konference „Hypotéka“. I tentokrát se na ní sešli přední manažeři většiny českých bank a stavebních spořitelen i hlavních zprostředkovatelů hypoték a počet účastníků přesáhl 160. Na konferenci se i letos mezi prezentujícími panelisty vystřídaly „těžké váhy“ hypotečního trhu jako Jan Sadil z představenstva ČSOB, Jiří Feix, generální ředitel Hypoteční banky, Aleš Mašanský z představenstva Modré pyramidy nebo
Jan Frajt z České národní banky. Asi při žádné jiné příležitosti se k odborné diskuzi nesejde najednou tolik vysoce postavených zástupců celého bankovního sektoru.

Letošní ročník se kromě každoroční rekapitulace vývoje hypotečního trhu a celkového vývoje financování nemovitostí zaměřil na tři hlavní témata: digitální hypotéka a digitalizace bankovních procesů, pokles trhu s financováním bydlení v posledním roce, a nakonec rizika spojená s naprostým uvolněním refinancování hypoték.

Na konferenci měli i tentokrát silné slovo lidé, se kterými RE/MAX úzce spolupracuje. Mezi sedmi samostatnými prezentujícími byly dvě osoby, které dobře známe z konferencí RE/MAX. Milan Roček (CenovaMapa.org, RX FINANCE) představoval poprvé oficiálně českému bankovnímu světu zdokonalený nástroj pro on-line oceňování Valuátor 2.0, tedy on-line oceňovací nástroj druhé
generace. Petr Hána (Deloitte) nabídnul již tradiční vhled do aktuální situace na realitním a developerském trhu, jeho aktivity a aktuálního vývoje cen. Aktivní diskuzi pak doplnil generální ředitel RE/MAX Jan Hrubý, který se účastnil panelu na téma „Krize bydlení“. Každoročně přichází
bankéřům sdělit svůj pohled na vývoj realitního trhu přední reprezentanti developmentu i second handu, a tak spolu s Honzou Hrubým na toto téma před bankéři diskutovali Tomáš Pardubický, generální ředitel druhého největšího developera FINEP, již zmiňovaný Petr Hána a banky v diskuzi zastupoval Radek Vachulka, který působí jako manažer produktů bydlení v České spořitelně. Za RX FINANCE se pak konference zúčastnil Martin Širanec.

Klíčové téma konference se jmenovalo „Hypotéka v prostředí digitalizace“. A již v průběhu celé konference bylo naprosto jasné, že zástupci všech přítomných bank vnímají, že se digitalizace nemůže v žádném případě
vyhnout ani hypotékám a stavebnímu spoření. Jde jen o to kdy, jak a pomocí jakých prostředků. Všechny banky již totiž pracují na různých formách a stupních automatizace svých procesů. V minulých letech byly zavedeny některé jednodušší formy půjček tak, aby byly plně digitální, a tento směr je nevyhnutelný i pro hypotéky. Samozřejmě ne okamžitě a pro celý hypoteční trh, ale všichni se shodli, že se vedle dosavadního „papírového“ způsobu zpracování hypoték na pobočkách bank nebo prostřednictvím zprostředkovatelů
bude v nejbližších letech přesouvat část obchodů i do online prostředí. Zdá se, že banky jsou na tuto změnu již, alespoň mentálně, připraveny a vnímají ji jako nevyhnutelnou.

Téma „Krize bydlení“ rezonovalo konferencí velmi silně, zejména pak v diskuzi bankéřů a zástupců České národní banky na téma dopadu regulací hypoték, zavedených v závěru roku 2018.
Debata vcelku syrově odhalila tvrdá data o poklesu celého trhu ve všech ukazatelích. V meziročním porovnání prvního pololetí 2018 s prvním pololetím 2019 poklesl počet prodejů nemovitostí, počet
hypoték i úvěrů ze stavebního spoření. Vše mezi 20 až 30 %. Naproti tomu ceny nemovitostí stále rostly a tím rostly i výše průměrných hypoték. Jejich počet ale klesl významněji, než většina přítomných
vůbec předpokládala. Všichni zúčastnění se tak shodli, že nejméně v následujícím roce neexistuje žádný racionální důvod k tomu, aby se ceny nemovitostí snížily. Lokálně, zejména na venkově, k tomu docházet může, dle kvality lokality a nemovitosti, ale ve velkých městech ani v celorepublikovém vyjádření pokles očekávat nelze.

Pozitivní zprávou je to, že se před časem zastavil růst úrokových sazeb u hypoték, a naopak v posledních měsících začaly sazby mírně klesat. Je ale otázka, jestli je to opravdu dobrá zpráva.
Proč tato pochybnost? Tím, že sazby opět klesají (a důvodem je měnová politika Evropské centrální banky) se ČNB rozhodla ponechat přísná regulatorní pravidla, která se chystala původně v závěru
letošního roku mírně změkčit. Takže o snížení regulací si zatím můžeme nechat pouze zdát. Také výrazně vzrostlo riziko, že se, díky poklesu sazeb a snížení poplatků za předčasné splacení úvěru,
refinancování hypoték doslova „utrhne ze řetězu“. Pokud by se toto stalo, nečekalo by nás bohužel vůbec nic dobrého. I když by na tom snad někdo krátkodobě vydělal, celý český hypoteční trh by mohl utrpět tak extrémní šok, jaký nezažil ani v poslední finanční krizi. Zakončíme-li tedy konferenci Hypotéka 2019 pozitivně, alespoň z pohledu klienta, tak do konce roku můžeme počítat s mírným poklesem sazeb hypoték. Čím dál horší dostupnost všech úvěrů na bydlení tak může mírně kompenzovat alespoň nižší výše splátek hypoték.

Zdroj: RE/MAX Česká republika